Стройка века!

[Черномашенцев Владимир]

Можно ли будет увидеть все статьи тут?

Да, это в моих интересах.

Я для того и начал эту тему, чтобы высавить все свои статьи . Жалко, что когда журнал уходит из магазина, то невозможно купить старые выпуски. Или надо ехать за ними в издательство журнала "Современный DOM" на метро Сокол. Хотя , и в издательстве уже не все осталист в продаже. Кстати, покупка старого журнала выгодна . Он стоит всего 50 рублей, если не ошибаюсь.

Мне постоянно хочется показывать своим клиетам статьи, чтобы не повторить одно и то же каждый раз. Для того я взялся за эту тему. Если журнал не хочет иметь свой интернет-издание, сделаем своё. Не проблема! Только не обещаю Вам быстро выставить все материалы. Тексты надо готовить, фотографии тоже , а это требует времени.

Но если желаете, можете написать, что Вам интересно в данный момент - я попробую поставить побыстрее статью на эту тему, если она у меня есть.

[Черномашенцев Владимир]

Статья опубликована в сокращенном варианте в журнале «Современный DOM», номер 5, 2010 год. Ниже приведён полный авторский текст. Эта статья оказалась первой в серии : "Отрывки из экспертных отчётов."


Медная мина замедленного действия.

Владимир ЧЕРНОМАШЕНЦЕВ (текст и фотографии)




ОТ РЕДАКЦИИИ. Настоящий эксперт обязан не верить никому на слово. Хорошее техническое образование в соединении с особым складом характера позволяют ему заметить недостатки, мимо которых быстро проходят строители и заказчики. Он любопытен, чтобы с удовольствием изучать очередную техническую проблему. В современной России эксперт по строительству уже ничему не удивляется и готов серьёзно выслушивать любые строительные анекдоты. Научить экспертной работе нельзя – экспертом нужно родиться… Редакция предлагает вашему вниманию реальные истории, в их основу легли отчёты, подготовленные по долгу службы нашим постоянным автором В. ЧЕРНОМАШЕНЦЕВЫМ, строительным экспертом с 10-летним стажем работы. Мы планируем цикл статей на эту тему, ведь в борьбе за улучшение качества строительства очень важно повышение информированности заказчиков. Они должны осознать, что им предстоит сложный процесс, который надо тщательно контролировать. Сегодня на рынке настолько широкий ассортимент различных материалоы и оборудования, что легко ошибиться в технологиях применения. Наш девиз: информации много не бывает.


ВСТУПЛЕНИЕ

Несколько лет назад я осуществлял технадзор за строительством загородного дома площадью около 400 кв.м., расположенного по Ново-Рижскому шоссе. Отношения с подрядной организацией складывались нормально, как у кошки с собакой. На первоначальном этапе строительства удалось вовремя предотвратить некоторые грубые нарушения строительных норм. Но к середине стройки хозяин дома решил отказаться от технадзора, заметив, что «тотальный контроль плохо влияет на моральное состояние рабочих на стройке.» А так как менять строителей он не собирался по причине близкого знакомства с директором строительной компании, то решил, что проще отказаться от услуг строительного эксперта. Отмечу, строители были подобраны в бригаде достаточно хорошо. В общестроительных и отделочных работах они оказались вполне квалифицированными, и замену им было бы найти непросто. Так что я вполне понимаю причины, заставившие заказчика расторгнуть договор технадзора. Это не повлияло на наши хорошие отношения, сохранившиеся до сих пор.

....считаете нужным читать дальше, нажмите здесь:

Скрытый текст

Последней работой, что я тогда выполнил, стало проектирование системы отопления. Дело в том, что нанятая генподрядчиком бригада сантехников собиралась выполнить все работы по монтажу системы отопления и водоснабжения практически «на глазок», без всякой проектной документации. Хозяин засомневался. Я рекомендовал для начала попросить у монтажников какие-либо технические чертежи и схемы, так как система отопления в этом доме планировалась достаточно сложной. Кроме стандартного радиаторного отопления, предполагалось сделать подогрев воздуха, подаваемого снаружи системой принудительной вентиляции, а также два контура «теплого пола» с различными температурами теплоносителя. Можно спорить о целесообразности такого технического решения, но хозяин посчитал, что для полов с различными покрытиям: палубная массивная доска или керамическая плитка - комфортно иметь различную температуру.

Безусловно, в условиях сложного строительства обойтись без полноценного проекта системы отопления и водоснабжения было равносильно походу в сибирскую тайгу без карты и компаса. Усилиями подрядчика в муках были рождены только три тетрадных листочка с непонятными каракулями, которые, естественно, вызвали большое недоверие у хозяина. Так как время поджимало, искать проектную организацию было долго, а работы де-факто уже начались, то я взялся сделать проект самостоятельно. Пусть он не был напечатан на компьютере, и основные чертежи выполнены вручную. Ведь главное в проекте – не внешняя форма, а опыт и профессионализм проектировщика.



ДО НАЧАЛА ПРОЕКТИРОВАНИЯ
подрядчиком уже был куплен газовый котел DE DIETRICH DTG 230-8 Eco.NOx мощностью 63 кВт, биметаллические радиаторы, трубы и другие комплектующие, поэтому приходилось подлаживаться под чужие задумки. Так, монтажники закупили медные трубы для системы водоснабжения. Легенды о дороговизне меди не выдерживают проверки практикой. Стоимость погонного метра медной трубы, действительно, в два-три раза превышает стоимость качественной металлополимерной трубы аналогичного диаметра 15-16 мм. Но зато медные фитинги стоят в несколько раз дешевле аналогов. В итоге, для сложных систем большого диаметра медная обвязка может оказаться дешевле полимерной трубы.

Обнаружилась и другая крайность. Китайская металлополимерная труба, купленная генподрядчиком для монтажа теплого пола и подводки к радиаторам в количестве около одного километра, была списана хозяином дома в убытки. И вместо трубы стоимостью ниже одного доллара за погонный метр, приобрели металлопластик европейского производства, оптовая цена которого оказалась не слишком уж высокой по сравнению с розничной ценой китайской продукции. Так же пришлось сдать обратно продавцу несколько радиаторов, которые не подходили по габаритам. Для технических помещений дома и тех мест, которые не попадали на глаза гостей, были дополнительно приобретены недорогие стальные панельные радиаторы.

Проект оказался достаточно сложным и состоял из трех контуров с автоматическими трехходовыми смесителями: контур радиаторного отопления и два контура теплого пола. Благодаря датчикам и компьютерному управлению автоматические смесители могут обеспечивать в контуре точную заданную температуру теплоносителя. Также присутствовали три полуавтоматических контура: контур водонагревателя, контур вентиляции и контур полотенцесушителей. Для приготовления горячей воды был выбран ёмкостный водонагреватель на 300 литров компании DE DIETRICH. Сделав проект отопления, эксперт покинул объект, не проконтролировав работу монтажников до конца, поскольку хозяин не заказал данную услугу. Отношения между мной и подрядчиком к тому времени уже накалились до невозможного, поэтому развод казался желанным всем сторонам.



…ПРОШЛО ПОЛГОДА
и следующей весной меня пригласили для приемки водяного хозяйства. Апрельский визит показал, что монтажники не утруждали себя изучением проектной документации и также инструкции на котел. Можно только пожалеть, что хозяин дома зря потратил деньги на проект, которому монтажники не следовали в полной мере. Вот избранные места из отчета, предоставленного заказчику:

«12 апреля 2005г. произведен осмотр котельной, смонтированной Подрядчиком N. Выявлено много недостатков:

1) Монтаж котельной произведен не в соответствии с проектом от 02/10/2004г., согласованным с Заказчиком и переданной Подрядчику заблаговременно. Подрядчик по собственному усмотрению упростил схему, сделав ее менее удобной в эксплуатации и в обслуживании.
2) Монтаж котла и системы управления произведен не в полном соответствии с Инструкциями по монтажу компании-производителя. В результате возможна неправильная работа системы управления с некоторой вероятностью выхода из строя.
….
5) На улице газовый кран на вводе без ручки – необходимо поставить ручку. Срочно!
6) Не закреплен газовый счетчик и газовые трубы! Срочно закрепить при помощи хомутов.
….
9) Не установлены шаровые краны на входе и выходе котла, воздухоотделитель. Кран, отсекающий основной грязевой фильтр стоит не на своем месте.
….
15) Подтекает труба контура отопления в районе обратного клапана.
.…
19) Необходимо установить весь предусмотренный крепеж труб большого диаметра.
20) Установить доп. хомуты на все трубы в котельной таким образом, чтобы было невозможно сдвинуть какую-либо трубу с места.
.…
24) Установить русскоязычный «чип» блока управления котла, который есть в комплекте поставки.
25) Прокладку силовых кабелей 220 В и слаботочных кабелей от датчиков необходимо произвести в полном соответствии с Инструкциями по монтажу компании-производителя. Кабели должны быть закреплены на стенах котельной с помощью монтажных коробов. Расстояние между силовыми кабелями 220 В и слаботочными должно быть не менее 10 см., пересечения не допускаются (см. инструкцию). Ввод кабелей в корпус котла произвести с разных сторон.
….
34) Датчик контура отопления стоит неправильно – его необходимо установить на общую трубу подачи (после термометра).
….
41) Подача воды в дом сделана в полном несоответствии с проектом. Заужены диаметры труб подачи воды в бойлер и диаметры стояков холодной и горячей воды, что может привести к падению давления воды в случае включения в доме нескольких кранов одновременно.
….
43) Поставить отсекающие краны на каждую трубу водоподачи для возможности аварийного отключения.

Общие недостатки :

1) Стены котельной необходимо очистить от пыли и покрасить (или хотя бы загрунтовать). Периодически производить влажную уборку. Котел не любит пыли – скопление пыли внутри котла приведет к нестабильной работе и может вызвать прогорание горелок.
2) Найдены «лишние» детали. Возможна утеря плохо лежащих частей.
…
5) Согласовать с администрацией поселка замену счетчика воды.
6) Собрать и передать заказчику все инструкции, чертежи, схемы, которые прилагались к котлу, системе управления, и другому оборудованию.
…
8) Произвести программирование котла в соответствии с потребностями Заказчика (после завершения строительных работ). Рекомендую произвести программирование котла для работы в экономичном режиме на время строительства».



Многие пункты из отчета я не стал повторять, дабы не утомлять читателя техническими подробностями. На основании осмотра хозяин дома потребовал от подрядчика исправить недостатки. Примерно через месяц я снова посетил этот дом для проверки «работы над ошибками». Вольное изложение второго отчета легко уместить в одной фразе: «Подрядчик игнорировал большинство претензий, высказанных в отчете от 12 апреля 2005 г.». Вместе с заказчиком мы решили, что дальнейший контроль экономически нецелесообразен. Заставить подрядчика исключительно силой словесного убеждения полностью выполнить требования проекта невозможно. Полное устранение недоделок за собственный счет – слишком объемная и дорогостоящая работа, поэтому есть смысл оставить все как есть, если система отопления исправно функционирует.




…ПРОШЛО НЕСКОЛЬКО ЛЕТ,
когда раздался телефонный звонок от старого клиента. Всегда приятно слышать, что дом хорошо построен и обжит, основных ошибок удалось избежать на первоначальном этапе строительства, но беспокоят некоторые мелочи. Например, керамическая плитка на отмостке вокруг дома требует ежегодного ремонта. Визит на объект показал, что мои отчеты всё же не прошли даром – на первый взгляд, котельную можно было показывать в качестве образца хорошей работы подрядной организации. Правда, нестабильна работа системы отопления: почему-то не удаётся достигнуть желаемой температуры во всех помещениях - где-то жарко, а где-то холодно. Пытаясь исправить ситуацию, подрядчик уговорил заказчика потратить деньги на монтаж дополнительных контуров отопления: отдельно для гаража и для мансарды, чтобы таким образом регулировать подачу теплоносителя в разные части здания. Так в доме оказалось бездумно смонтировано аж три контура радиаторного отопления! Это нерациональное и совершенно ненужное решение. Нестабильность температуры во многом объяснялась неправильной эксплуатацией сложной системы отопления. Также не было произведено программирование компьютерного блока управления котла, что сказалось на комфорте и снизило экономичность системы.

Со временем хозяин стал замечать, что в системе отопления накапливается воздух — слышался характерный звук капающей воды в пустых и холодных радиаторах мансарды. Воздух выпускали, но через некоторое время все опять начало повторяться, примерно через каждые три-четыре недели. Причем, при выпуске воздуха присутствовал специфический запах. Я даже пошутил, что можно подавать документы на получение Нобелевской премии по физике – месяц за месяцем стравливая воздух весь отопительный сезон, не наблюдается падения давления в системе отопления. Конечно, осмотр обнаружил в котельной несколько неправильно закрытых или открытых шаровых кранов, что можно было списать на последствия ежегодного технического обслуживания невнимательным сантехником. Но эти ошибки никак не могли подавать воздух в систему.

Я попробовал в очередной раз спустить воздух, после чего стравил немного теплоносителя. Эксперимент показал, что вода имеет зеленоватый цвет и специфический запах, который до сих пор ещё не встречался в котельных, но сильно напоминал химический запах от старой испорченной батарейки. Словом, осмотр котельной ввёл меня в состояние шока! Я так и не смог сразу же определить причину столь странного газообразования. Распрощавшись с хозяином дома, я отправился домой, продолжая думать о проблеме за рулем автомобиля. И уже в гараже собственного дома я нашел причину столь странного нарушения законов физики. Потратив ещё час на поиски в интернет, проверив некоторые факты, я поспешил позвонить заказчику с объяснением повторяющегося казуса. Увы, в первую очередь пришлось огорчить известием, что Нобелевской премии нам не видать – причина завоздушивания не имеет никакого отношения к законам физики, но легко объясняется законами химии.



УПУЩЕННАЯ НОБЕЛЕВКА
объяснялась тем, что в котельной для обвязки использовались стальные и медные трубы, а радиаторы в доме установлены как стальные, так и алюминиевые. Оказалось, что в дело вмещались химические процессы. Дело в том, что непосредственный контакт меди со сталью, оцинкованной сталью либо алюминием вызывает электрохимическую коррозию, приводящую к быстрому растворению металлов. Если сочетание медных и стальных труб является допустимым при определенных условиях (например, водоснабжение загородного дома), то совмещать медную трубу и алюминиевые радиаторы в замкнутой системе отопления не допускается ни в коем случае. Об этом прямо написано в немецкой инструкции по монтажу медных труб, найденной мной в интернет, и которую не удосужились прочитать ни рабочие-монтажники, ни генподрядчик. В этом документе на химическую тему написана целая глава: «Соединение меди с другими металлами». Изучив инструкцию, я обнаружил, что прямой контакт меди с другими металлами необходимо разорвать изолирующей прокладкой, либо производить соединение через латунный шаровой кран или другой латунный фитинг. Это требование было выполнено в нашей котельной. Но даже отсутствие прямого стыка стимулирует коррозию. Постоянная коррозия медных труб приводит к выделению в теплоноситель (воду) ионов меди Cu2+, которые разносятся по системе циркулирующим потоком. Осаждаясь в местах уже возникших коррозионных язв, ионы вызывают ускоренное разрушение стали, цинка и особенно алюминия.

Таким образом, применение медных труб в основном ограничивается системой водоподачи, при условии, что медные трубы находятся, следуя потоку воды, после стальных или алюминиевых труб или элементов. Но не в другом порядке! Нельзя после медной трубы поставить стальной участок. Также допустимо использовать медные трубы в замкнутой системе отопления, если содержание кислорода в воде не превышает 0,1 мг/литр, чтобы исключить образование ионов меди. Под это определение подходят современные закрытые системы отопления частных домов. Но последняя фраза в главе окончательно расставила все точки над «i»: «Даже в замкнутой системе циркуляции недопустимо использовать в одной схеме медь и алюминиевые радиаторы».

Возможно, система вполне нормально прослужит еще десять или двадцать лет, но ситуация в любом случае неприятная. Ведь, кроме открытого монтажа медных труб в котельной, которые можно было бы относительно легко заменить, монтажники использовали медные трубы большого диаметра для стояков отопления. Трубы стояков намертво замурованы в стенах дома, их замена потребует больших разрушений и порчи отделки. Либо, как вариант, остаётся поменять все алюминиевые радиаторы на стальные. В качестве подтверждения я выслал хозяину дома искомую инструкцию, которую в свое время не удосужились почитать «опытные» специалисты. Их нетрудно понять: монтаж медных труб достаточно прост, а с учетом низкой стоимости фитингов под пайку стоит недорого. Клиенты благосклонно принимают рассказы об элитности и надежности медных труб, не проверяя правильность их использования. Меня успокаивает одно – в моём собственном доме нет медных труб, и до сих пор я не пересекался с медью на объектах своих клиентов. Привычка использовать проверенные личной практикой технологии спасла меня от подобных инцидентов.

Заказчик попытался высказать обоснованное недовольство, что в свое время я пропустил использование медной трубы в комплекте со стальными трубами и алюминиевыми радиаторами. Но пришлось напомнить, что медные трубы и алюминиевые радиаторы были куплены подрядчиком до начала моего проектирования. Причем уверялось, что радиаторы биметаллические, т.е. с внутренней стальной трубой. Именно подрядчик получил свою прибыль на этих товарах – ему за это и следует отвечать. Кроме того, использование пары «медь+сталь» допускалась инструкцией в замкнутой системе отопления. В то время я неоднократно предлагал использовать для монтажа котельной стальные трубы вместо медных, что письменно зафиксировано в моих отчетах. В проекте была дана прямая рекомендация: «Котел обвязать стальными трубами». Но какие строители у нас внимательно читают проекты и инструкции?!
Несомненно, следует признать собственные ошибки, допущенные на этом объекте. Психологически сложный прямой контакт контролёра с исполнителями всегда приводит к лишним эмоциям и перепалкам. Вместо работы стороны начинают ловить друг друга за руки и устраивать сцены ревности заказчику. Только человек, финансирующий строительство собственного дома, должен быть третейским судьёй и выбирать мнение той стороны, которое наиболее полно удовлетворяет его интересам. С другой стороны, мне не следовало идти на поводу у подрядчика, предложившего использовать медные трубы. Даже чужое решение требует обязательной проверки, чтобы не допустить досадных промахов.

[свернуть]

...продолжение следует....


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению

[Черномашенцев Владимир]

…ПОЛГОДА СПУСТЯ
ко мне обратился за помощью совершенно другой человек, который также жаловался на постоянное завоздушивание системы отопления. Только у него это происходило в значительно меньшей степени, чем в предыдущем случае. Приехав для осмотра объекта, я в первую очередь поинтересовался у собственника дома, применялась ли при монтаже отопления медная трубы. Хозяин дома уверенно отрицал такую возможность, так как он покупал только металлополимерные трубы.

....считаете нужным читать дальше, нажмите здесь:

Скрытый текст

Но стоило нам спуститься в котельную, как меня сразил нервный смех! И здесь обвязка котла была произведена при помощи удобных и относительно недорогих медных труб. Так как установку дорогого немецкого котла BUDERUS производила другая подрядная организация, то хозяин не осознал, что оплачивая монтаж котельной, он заплатил за медную мину замедленного действия. К счастью, в данной котельной не всё так критично: медь использована только для открытого монтажа в котельной и может быть заменена без вскрытия стен. В доме установлены только стальные панельные радиаторы, что резко уменьшает газообразование по сравнению с алюминием. Такой нежданный эксперимент показал, что даже немецкие инструкции могут ошибаться: систему отопления нельзя комплектовать медными трубами даже при отсутствии алюминиевых радиаторов.





После таких наглядных примеров я особо рьяно смотрю на фотографии котельных в различных строительных журналах. И что я вижу? Периодически на глаза попадаются трубы красноватого оттенка. Наверно, кому-то опять не повезло с благородной медью.


ИЗУЧАЯ ПРОБЛЕМУ В СЕТИ
я обнаружил, что на разных строительных форумах многие дачники озабочены перманентным «завоздушиванием» своих отопительных систем. Существуют отдельные темы, где люди спорят, пытаясь докопаться до причин. Я должен предупредить своих читателей о крайне низком уровне строительных чатов - все они переполнены непрофессионалами и трудно найти несколько толковых советов среди сотен и сотен дилетантских высказываний. В качестве примера такого популярного интернет-ресурса можно привести форум журнала «Идеи вашего дома» http://forum.ivd.ru

Сетевой народ обсуждает все мыслимые, а скорее, немыслимые причины своих проблем, но никто в интернет так и не раскрыл истинной причины происходящего. Например, посмотрите профильную тему на, пожалуй, самом популярном строительном форуме http://www.forumhouse.ru/forum135/thread2660-3.html Чего только не придумают непрофессионалы (или профессионалы-строители?), пытаясь найти причин появления «воздуха» в системе! Самое первое, о чём говорят: воздух, якобы, попадает в трубы через мелкие дырки, по тем или иным аварийным причинам образовавшимся в системе. Как правило, такое лежащее на поверхности объяснение быстро отрицается оппонентами, как только вспоминают, что под давлением из этих отверстий неизбежно будет хлестать вода.

Форумист ПАВЕЛ совершенно верно пишет: «Так как система заполнена водой и находится в работе уже более месяца, считаю, что воздух, ранее имевшийся в системе, уже спущен. Так же учитываю и то, что даже если бы в системе и имелся «старый» воздух, то он бы не увеличивал давление в контуре.» Но далее он делает совершенно неправильный вывод :

«Таким образом, родилась версия, что воздух каким-то образом поступает в контур за счёт циркуляционного насоса, т.е. насос подсасывает воздух из атмосферы и вгоняет его в систему отопления.»

Вот другая «реактивная» версия от ALEKS 348 из Луганска : «Существует такое понятие как кавитация, если насос подобран не по мощности и превышает нужный уровень мощности, то из-за большой скорости и давления образуются маленькие пузырьки воздуха, потом скапливаются в верхней точке и т.д., а в данном котле насос встроен и наверное односкоростной! Если нет, то попробуйте уменьшить скорость.»

PAVEL8863 продолжает физическую тему: «…воздух появляется в системе вследствие перегрева воды в пограничном слое медь-вода во время работы горелки, ну и в дальнейшем идет накопление пузырьков, дальше понятно, я думаю.»

OLD_MAN перекладывает причину на плечи иных существ, живущих в трубопроводном мире: «Мною часто наблюдались случаи разложения биологических остатков (ила) бактериями в "умеренно" нагретых нижних участках обратных контуров систем отопления. При этом теплоноситель имеет характерный запах, в составе "воздуха" присутствует в больших количествах сероводород, метан и водород.»

Правда он забывает добавить, что такое возможно только в старых открытых системах отопления и совершенно не реально в современных замкнутых системах.

MANAG уже смирился с неизбежным: «Газы в "водяной системе" будут появляться всегда (я так думаю), как вариант лечения - дегазатор, простое устройство удаления газа из системы, средняя розничная стоимость 1000 руб.»

Максимально близко к настоящей причине приблизился ИНСТАЛЯТОР из города Пирятин: «Думаю, причиной регулярного завоздушивания системы являются алюминиевые радиаторы. Попробуйте при очередном стравливании газа с радиатора, поднести спичку, если газ горит, то это водород, так должно быть, во всяком случае. В любом случае поставьте на этот радиатор автоматический стравливатель.»

Нет, огульно обвинять только алюминий нельзя. Проверено на собственном опыте – ни на одном объекте, где алюминиевые радиаторы применялись без медных труб, они ни разу не досаждали домовладельцам. В моём собственном доме также присутствуют алюминиевые радиаторы – завоздушивания системы не происходит!


В ЗАКЛЮЧЕНИЕ
хочу предупредить, что столкнуться с медной проблемой можно даже не покупая медные трубы для своего дома! Некоторые модели настенных газовых котлов могут иметь теплообменник из медных труб. Также мне встречались довольно дорогие радиаторы отопления, у которых в качестве объяснения высокой цены рекламировалась гремучая смесь: медная трубы с алюминиевыми пластинами теплообменника. Такая пара, по мнению фирмы-производителя, должна обеспечить высокую теплопередачу и быстрый нагрев помещения. Без комментариев. Уверен, что тот читатель, который смог добраться до конца моей статьи, сделает правильные выводы.

[свернуть]

Конец.


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению

[Черномашенцев Владимир]

Статья впервые опубликована в сокращенном варианте в журнале «Современный DOM», номер 8 (119), 2010 год. Ниже приведён полный авторский текст с дополнительными фотографиями.


Из серии "Отрывки из экспертных отчётов"
Снести нельзя достроить

Владимир ЧЕРНОМАШЕНЦЕВ (текст и фотографии)




От редакции: Вновь на страницах журнала статья, написанная нашим постоянным автором Владимиром Черномашенцевым на основании экспертных отчетов. Профессионал с десятилетним стажем работы видел немало проблемных домов. По материалам нескольких строительных экспертиз можно собрать полный список стандартных строительных ошибок.
Раскроем несколько причин, по которым редакция делает сделать эту рубрику. Мы боремся за улучшение качества строительства и надеемся на повышение информированности заказчиков, ведь их ожидает сложный процесс, требующий тщательного контроля. Сегодня на рынке предлагается настолько широкий ассортимент различных строительных материалов и оборудования, что ничего не стоит запутаться в технологиях их применения. Наш девиз: «Информации много не бывает».



СО СТОРОНЫ ВИДНЕЕ

Мой постоянный критический настрой по отношению к строителям во многом определяется профессиональным опытом. Только бизнес, ничего личного. Дело в том, что меня никогда не приглашают полюбоваться на качественную работу редких строительных компаний. И даже ремонт среднего качества обычно проходит мимо моего внимания. Удел строительного эксперта - решать сложные и запущенные проблемы, от которых отказались другие специалисты.


...желаете читать дальше, нажмите здесь :

Скрытый текст

Не всегда в мои обязанности входит технадзор за строительством нового дома. Часто клиенты приглашают осмотреть уже готовый дом, чтобы принять технически обоснованное решение о покупке. Насмотревшись на множество объектов недвижимости, я настоятельно рекомендую всем покупателям в первую очередь внимательно изучить здание, предлагаемое к продаже, прежде чем расстаться с деньгами и надолго создать проблему самому себе. Каким бы аппетитным ни казался предлагаемый лот, желательно хорошо подумать о последствиях до момента оплаты. Пригласите друзей и знакомых, имеющих личный опыт строительства или загородного проживания, привезите пару-тройку строителей посмотреть покупаемый объект. При наличии серьёзных ошибок, лежащих на поверхности, велики шансы получить взвешенное мнение совершенно бесплатно. С другой стороны, любые затраты на техническую экспертизу недвижимости не идут ни в какие сравнение со стоимостью исправления больших и малых строительных просчётов. Количество и качество полученной информации, как правило, прямо пропорционально затраченным усилиям.

Следуя медицинской аналогии, после осмотра иного дома я могу произнести фразу: «Больной скорее мертв, чем жив». Это значит, что разговор идёт о доме, который дешевле снести и построить на его месте новый, нежели реконструировать старый. К сожалению, многие люди упорно пытаются возродить своего собственного «франкенштейна» из кирпича и бетона. И лишь по истечении двух-трех лет постоянной и дорогостоящей реконструкции они начинают осознавать настоящую цену былой ненаблюдательности.




ДОЛГАЯ ДОРОГА К ДОМУ

Два года назад меня пригласили для осмотра дома. Собственник предложил встретиться сразу за кольцевой, чтобы не плутать по ближайшему Подмосковью. Такая предусмотрительность оказалась как нельзя кстати – найти дорогу самостоятельно вряд ли удалось так просто. Своими впечатлениями я поделился в отчёте с заказчиком экспертизы: «Удаление дома от МКАД составляет 25 километров, время в пути - до одного часа. Основная часть трассы находится в хорошем состоянии. На предпоследнем этапе приходится проезжать через два поселка городского типа с многоэтажными домами (Толстопятово и Кокошкино), что портит впечатление от загородного жилья. На этом участке дороги длиной около 6,5 км. качество дороги удовлетворительное. На последнем километре дорога плохая : узкая, извилистая, без твёрдого покрытия, частично уложены бетонные плиты. Встречный разъезд двух легковых автомобилей во многих местах затруднён. Очевидно, что дороги общего пользования находятся без должного надзора со стороны местных властей или администрации дачных поселков, что подтверждают многочисленные кучи строительного мусора, сваленные на обочинах. В распутицу, а также зимой во время сильного снегопада проезд может быть временно невозможен».



Формально подобная критика не относится к технической экспертизе недвижимости. Однако, в отчетах я стараюсь выходить далеко за пределы, ограниченные строительными нормами и правилами. Любые мелочи, способные испортить прелести загородного проживания, попадают в файл экспертного отчёта. Городскому жителю, не имеющему опыта проживания на природе, трудно оценить такие мелочи, как уборка снега зимой, перебои с мобильной связью, отсутствие маршрутного транспорта... можно перечислить ещё десятки и сотни более важных недостатков, легко пролетающих мимо поверхностного взгляда обитателя мегаполиса.

Для понимания моих замечаний также следует учитывать, что дом был приобретен за немалые деньги, сопоставимые с суммой, которую пришлось бы выложить за коттедж на престижном Рублево-Успенском шоссе, в 15-20 км от МКАД. Оставалось только пожалеть, что у меня не было возможности информировать покупателя о более удачных вариантах.




СКОРОЕ ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Как легко догадаться, уже к моменту приезда на объект я был настроен скептически. Подобное на стройке случается часто и зовётся нелюбовью с первого взгляда. И скорый осмотр коробки двухэтажного дома общей площади около 450 кв.м. не смог улучшить моё настроение. Дом, по сути дела, был превращён фирмой-застройщиком в бесплатное общежитие для размещения рабочей силы, задействованной на строительстве соседних строений. В доме постоянно проживали рабочие-гастрбайтеры в количестве не менее 10-15 человек. На втором этаже они заняли несколько помещений под спальню, кухню и столовую. Нормальных бытовых условий не было создано, строительная фирма поскупилась установить даже такую жизненно необходимую вещь, как унитаз. Поэтому в некоторых местах дома запахи были очень специфические. Весьма вероятно «наследство» в виде насекомых, мышей и крыс. Так как застройщик использовал для зимнего отопления электричество, необходимо проверить оплату коммунальных платежей, иначе немалую сумму впоследствии придётся оплатить хозяину дома.



За первые полчаса осмотра были обнаружены недостатки, явно несовместимые с жизнью дома:

1) Фундамент, собранный из бетонных блоков, без следов гидроизоляции и утепления, не может надежно выполнять свою несущую функцию на сильно обводнённых суглинках. Глинистый грунт обладает очень сильной пучинистостью в зимний период, что приводит к неравномерным деформациям фундамента. В теле фундамента видны многочисленные промежутки длиной до 500-600 мм, заполненные кирпичом и частично заштукатуренные песчано-цементным раствором. Нахождение керамического кирпича ниже уровня земли не допускается. В условиях постоянного контакта с влагой и отрицательных температур в зимний период, срок разрушения кирпича не превышает 3-5 лет.

[свернуть]

... продолжение следует.....


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению

[Черномашенцев Владимир]

2) Тяжелые стены шириной до 70-80 см. не обеспечивают достойную теплоизоляцию, но зато создают большую нагрузку на слабый фундамент. В нескольких местах на стенах замечены трещины, вызванные неравномерной осадкой фундамента.




...желаете читать дальше, нажмите здесь :

Скрытый текст

3) Один-два года дом простоял без крыши, что приводило к затеканию воды и намоканию стен. Это подтверждается характерными пятнами, высолами, заражением грибком. Стальные маячки, применяемые для оштукатуривания, начали ржаветь, несмотря на защитное цинковое покрытие. Появление ржавчины привело к физическому разрушению штукатурки, которая теперь требует ремонта.



4) Качество внешней и внутренней штукатурки неудовлетворительное, обнаружены места с неровностями до 5-10 мм на 1 метр, что не соответствует нормам.



5) Стропильная система крыши сделана из потемневшего бруса, что свидетельствует о биологическом заражении древесины. Утепление крыши отсутствует.



6) Окна из дешевого пластикового профиля установлены с погрешностью по высоте до 1 см, которая наблюдается даже у соседних окон. На крепежных элементах строители сэкономили, ограничившись только четыремя дюбелями на каждое окно и монтажной пеной, в том числе для тяжёлых трёхстворчатых окон. Защитная плёнка с профиля не снята, что может привести со временем к прочному приклеиванию плёнки к основанию, особенно на солнечной стороне.



Как правило, надпись на русском или английском языке предупреждает: «Снимите пленку сразу после монтажа!» Но строители ленятся каждый раз перед выполнением отделочных работ защищать окна малярным скотчем и полиэтиленом, тем более, что и эти материалы необходимо удалять в течение нескольких дней. Нередки случаи, когда хозяин получает рамы с окаменевшим намертво клеевым слоем, который нельзя снять без риска повредить поверхность. Проживающие в доме рабочие постепенно привели в плохое состояние внешний вид как самих окон, так и пластиковых подоконников.

[свернуть]

>>>>>

ПРОДОЛЖЕНИЕ ТЕМЫ СМОТРИ НА СЛЕДУЮЩЕЙ СТРАНИЦЕ >>>>>

[Черномашенцев Владимир]

Думаю, что продолжать скорбный список далее не стоит. Дом можно уверенно назвать образцово-показательным: он отлично иллюстрирует все возможные и невозможные строительные ошибки. Недостатки буквально лежат на поверхности! Также на поверхности земли, в прямом смысле этого слова, лежат груды мусора, в неимоверном количестве оставленные строителями. На доброй половине участка мусор завален и замаскирован слоями глины, поднятой во время выкопки котлована. Смесь грунта и мусора средней толщины в полметра потребует дорогостоящих работ по рекультивации земли, иначе провести озеленение участка будет невозможно. Ведь на такой адской смеси смогут расти только злостные сорняки.
Быстро и недорого исправить все эти промахи практически невозможно. Быстрее, проще и дешевле сломать старое без сожаления и построить новое здание. Единственная причина, которая могла бы заставить бороться за жизнь подобного строения – историческая либо архитектурная ценность. Однако, такие аргументы к дому-новостройке совершенно неприменимы. Имеющаяся архитектура дома ни на копейку не увеличивает его привлекательность.



...желаете читать дальше, нажмите здесь :

Скрытый текст

Я не стал скрывать истинного положения вещеё, чтобы не тратить попусту собственное время и деньги заказчика. Дальнейшее обсуждение показало, что хозяин дома оюидал столь нелицеприятного мнения. Купив дом с участком более полугода назад, он постепенно стал понимать реальное состояние своего недостроя. Видимо, ему требовалось мнение стороннего специалиста, чтобы убедиться в правильности собственных сомнений. К счастью, в момент покупки была оплачена только часть стоимости недвижимости. Остальное застройщик поселка должен был получить после оформления всех документов на землю, дом и коммуникации. И негативное заключение эксперта могло оказаться хорошим поводом для нового обоснованного торга.




МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ

Несмотря на явно негативное заключение будущей экспертизы, собственник был готов платить деньги за несколько десятков страниц подробного отчета. Хотя краткое устное заключение «Дом дешевле снести, нежели реконструировать» обошлось бы значительно дешевле по затратам времени и, как следствие, денег. Пришлось пойти наперекор известному анекдоту про Наполеона, которому достаточно узнать всего-навсего одну причину из ста, по вине которой было проиграно сражение. Бонопарт не желал тратить драгоценное время на девяносто девять оставшихся причин, в то время как хозяин дома был готов заплатить за полный отчёт. Мне же, переодевшись в рабочую одежду и резиновые сапоги, вооружившись измерительными инструментами, фотоаппаратом и записной книжкой, нужно было скрупулезно найти всю сотню ошибок, допущенных компанией-застройщиком. Несомненно, для данного случая такоё серьёзный подход является единственно верным. Ведь чтобы отважиться на любые дорогостоящие действия с недвижимостью, необходимо быть уверенным на 110% в адекватности экспертных рекомендаций. Десятки страниц технического текста, фактически подтверждённые фотографиями, должны предоставить хозяину дома необходимую информацию для принятия взвешенного решения.

Не скажу, что дом производил исключительно негативное впечатление, встречались объекты намного хуже - так, обычный средненький результат труда непрофессионалов . Изучение «коробки» дома, включая крышу, котельную и систему отопления потребовало два выезда продолжительностью примерно по три часа каждый. Далее оставаться на объекте, как показывает мой опыт, нерационально. Человек постепенно привыкает, устаёт и начинает хуже замечать недостатки. Промежуток в несколько дней между двумя осмотрами позволяет переосмыслить факты и под другим углом взглянуть на одни и те же проблемы. После нескольких дней работы за компьютером, изучения фотографий, подготовка черновой версии отчета состоялся третий, финальный визит для уточнения возникших в процессе подготовки отчёта вопросов. И вот создана окончательная версия документа.

Кроме пассивного наблюдения и производства измерений, в некоторых местах мне пришлось демонтировать штукатурку, чтобы посмотреть на состояние несущих конструкций. Очень кстати по требованию хозяина приступили к вскрытию фундамента. Этот факт подтверждал, что у заказчика нет иллюзий в отношении качества строительства. Ещё до моего посещения продавцу-застройщику было поставлено условие полностью откопать весь фундамент по периметру, высушить бетонные блоки и сделать гидроизоляцию.



Я добавил к этому списку еще три важные работы:

1) Наружное утепление фундамента;
2) Полная гидроизоляция фундамента как снаружи, так и внутри
3) Создание дренажной системы.




Примерно через две недели после первого визита на объект хозяин дома получил от меня семнадцать страниц подробного описания найденных проблем и диск с 2,6 гигабайтами фотографий, подтверждающих претензии к строителям. Судя по спокойному выражению лица, с которым был прочитан нелицеприятный для застройщика приговор, человек успел морально подготовиться к подобной критике. Что же было написано в экспертном отчете?



КОРОТКО О ГЛАВНОМ

Любой строитель скажет, что главное в любом доме – фундамент. Я же уточню, что главное – это права собственности на дом и прежде всего на земельный участок. Слабый фундамент может привести к потере здания, но в собственности останется земля, на которой можно повторить попытку строительства, если будет на то желание. Слабо подтверждённые права собственности на землю грозят безвозвратной потерей даже качественно построенного дома.

К сожалению, принесённые моим клиентов бумаги состояли только из общих эскизных планов первого и второго этажей. Полный рабочий проект дома предоставлен не был. Из слов хозяина дома следовало, что несмотря на многократные просьбы о передаче комплекта обязательной строительной документации, продавец дома не смог выполнить свои обязанности. Это позволяет с большой долей вероятности предположить, что строительство дома велось без разработки подробного рабочего проекта, исключительно на основании поэтажных планов. Также сомневаюсь, что строители произвели изучение геологии грунта под пятном застройки. Никаких разрешительных документов на строительство организация-застройщик также не показала, что также косвенно подтверждает отсутствие проекта. Возведение дома на глазок, без проработанного проекта однозначно приводит к многочисленным нарушениям строительных норм и правил. В данном случае из-за большого объёма ошибок, допущенных при строительстве дома, необходимо сделать проект реконструкции, обратившись в специализированную архитектурную компанию с соответствующим опытом. Увы, стоимость проекта реконструкции может значительно превышать стоимость проектирования «с нуля», так как требуется тщательное изучение конструкции здания в поисках чужих просчётов.



Каких-либо документов, свидетельствующих о правах собственности покупателя (либо продавца-застройщика) на земельный участок и дом, не существовало. Как не было и документов, легализирующих подключение коммуникаций: вода, газ, электричество, канализация. Незаконное строительство является грубым нарушением законодательства РФ и может нанести покупателю материальный ущерб в особо крупном размере. Я даже не знаю, правомерно ли дальше называть моего клиента собственником дома – ведь никаких подтверждений тому нет!

[свернуть]

...продолжение следует...


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению

[Черномашенцев Владимир]

ЗАГЛЯНЕМ В ПРОШЛОЕ

Сравнение поэтажных планов и конструкции здания показало, что первоначальный объём здания впоследствии достроили, увеличили и кое-как оштукатурили . Скорее всего, на первых порах дом походил на соседнюю безликую коробку из красного кирпича, напоминающую простой кубик. В попытке улучшить внешний вид малопривлекательного сооружения, застройщиком были произведены следующие перестройки (см. на плане) :

...желаете читать дальше, нажмите здесь :

Скрытый текст

1) Увеличен размер помещения с эркером «Каминный зал 3» по плану первого этажа на отметке 0,00 м, что следует из видимых остатков первоначальной внешней стены.

2) Произведена пристройка помещения гаража 9.

3) Произведена пристройка помещения входного тамбура 8.

Это косвенно подтверждается тем, что помещения, подозреваемые в более молодом возрасте, отличаются по конструкции от основного здания :

1) Не имеют плит перекрытия пола первого этажа, внутреннее пространство фундамента засыпано грунтом, перемешанным со строительным мусором. В то время как основное (старое) здание имеет ж/б плиты перекрытия пола.



2) Перемычки над окнами и проемами выполнены по разной технологии. В основном здании – перемычки железобетонные, они собраны из нескольких узких балок. В пристроенных помещениях – перемычки из стального проката, заполненного кирпичем.



3) Фундаменты пристроенных помещений совершенно не связаны с фундаментом основного здания.




НЕ СНиПом ЕДИНЫМ ЖИВ ЧЕЛОВЕК…

Экспертный отчет главным образом состоял из технической информации, рассказывающей о многочисленных нарушениях строительных норм и правил (СНиП). Однако, я обычно работаю с дорогостоящими объектами, требования к которым серьёзно превышают усреднённые массовые стандарты, и стараюсь дать хозяину дома максимальное количество дополнительных сведений. Так, в данном случае несколько страниц текста были посвящены вопросам надёжности, повышения комфорта, уменьшения стоимости строительства и последующей эксплуатации, даже если при этом не нарушались строительные нормативы.

Например, отмечалось отсутствие парадного входа в дом – после тамбура гость проходит-протискивается через пару маленьких коридорчиков, что не оставляет хорошего впечатления. Кабинетик площадью 14 кв.м. соседствует с кухней размером 16 кв.м. И столь небольшие помещение предлагаются не в малогабаритной городской квартире, а в загородном доме общей площади около 450 кв.м. (с учетом мансарды)! Неправильная планировка может серьёзно повлиять на стоимость дома и возможность его успешной продажи впоследствии. Следуя современной архитектурной моде, принято делать помещения большой площади, объединяя, например, кухню, столовую и гостиную в просторную студию.

Высота первого этажа до чистовой отделки составляет примерно 305-310 см (обнаружены неровности пола до 6 см). С учётом неминуемого повышения уровня поля и понижения уровня потолка после ремонта, «чистая» высота потолков может оказаться максимум 280-290 см, что слишком низко для престижных гостевых помещений и создаст впечатление как от недорогой городской квартиры. Высота второго этажа до чистовой отделки составляет в среднем до 300 см. Это даст «чистую» высоту после отделки максимум 280 см., что достаточно для спальных помещений. Отвлекаясь от проблем данного объекта, рекомендую читателям журнала в случае нового строительства дома бизнес-класса площадью более 300-400 кв.м. для помещений первого этажа выбирать высоту не менее 330-350 см (после чистовой отделки), а для остальных помещений - не менее 300-320 см.

Удалённость от МКАД я посчитал избыточной. Опыт показывает, что для постоянного проживания и ежедневных поездок в Москву желательно выбирать участок на удалении не более 10, максимум 15 км. (время в пути должно составлять в среднем 30 минут с учетом пробок). Отчет не миновали замеченные перебои с мобильной связью. В качестве положительного фактора, повлиявшего на выбор, владелец называл примыкание участка вплотную к лесу. Но в реальности лес оказался плохо приспособлен для прогулок: некрасивый, заросший густым кустарником, земля сильно заболочена.



Состояние самого посёлка также не внушало доверия: застроено меньше половины участков, качество строительства в общем неудовлетворительное. Возможны проблемы с разрешительной документацией и договорами на подключение коммуникаций. В связи с кризисом и неудачным расположением посёлка реализация участков идёт медленно, что грозит длительным сроком освоения, а значит, первым покупателям придётся долго жить на большой строительной площадке. Я прогнозирую окончание периода реализации и основного строительства не ранее 2020 гг. После чего работы наверняка возобновятся по второму кругу для исправления строительных, допущенных застройщиком. В связи с большим объёмом ведущегося в окрестностях строительства можно ожидать дальнейшего разрушения дорожного покрытия грузовым автотранспортом.



По соседству расположены коттеджные и дачные посёлки, сильно отличающиеся друг от друга по степени материального достатка. Дорогие дома площадью до 1000 кв.м. соседствуют с щитовыми дачными домиками советских времён. В отчёте отмечалось, что данное место подходит исключительно для освоения недорогими дачными участками или поселками из домов эконом-класса (каркасные дома до 100-150 кв.м.), но мало годится для коттеджных посёлков бизнес-класса (каменные дома 300-600 кв.м.). Ожидать улучшения окружения в ближайшие 10-20 лет не приходится.




ЗАКОНОМЕРНЫЙ ИТОГ

В заключительной части отчета приводился примерный список мер, необходимых для приведения дома в состояние, соответствующее современным действующим строительным нормам. Были приблизительно указаны основные затраты на реконструкцию. Увы, даже по минимальным расчётам, в сумме они оказались выше затрат на постройку нового качественного жилья. Я вынужден констатировать, что решение о покупке было принято неверно. В качестве рекомендаций покупателю предлагалось вступить в переговоры с продавцов, чтобы расторгнуть сделку и вернуть деньги. Для признания этого договора недействительным имелось множество совершенно законных поводов, начиная от юридического отсутствия прав собственности на объект недвижимости и заканчивая ужасающим строительным браком.

[свернуть]

КОНЕЦ СТАТЬИ.


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению

[Черномашенцев Владимир]

Статья впервые опубликована в сокращенном варианте в журнале «Современный DOM», номер 9 (120), 2010 год. Ниже приведён полный авторский текст с дополнительными фотографиями.

Из серии "Записки строительного эксперта"
Несчастливая крыша

Владимир ЧЕРНОМАШЕНЦЕВ (текст и фотографии)




Редакция продолжает печатать цикл статей нашего постоянного автора. Строительный эксперт с десятилетним стажем по долгу службы видел немало проблемных домов. По материалам его экспертиз можно собрать полный список стандартных строительных ошибок, своего рода анти-энциклопедию частного застройщика. Журнал борется за улучшение качества строительства. Мы также надеемся на повышение информированности заказчиков, которым надо понять, что их ожидает сложный процесс, требующий постоянного и тщательного контроля. Наш девиз: информации много не бывает.


ХОЛОДНЫЙ РУССКИЙ ЧЕРДАК

Холодный вентилируемый чердак – старая, но проверенная конструкция, издавна используемая на Руси. Наш холодный климат в старину не позволял устраивать мансарды, столь распространенные в Европе. Это и понятно – материалы, применяемые для утепления сотни лет назад, не могли обеспечить приемлемую теплозащиту, способную противостоять русским морозам. Для утепления крыш издревле применяли самые разнообразные материалы, не брезгуя шлаком, опилками, соломой, а то и простой землей… Натуральные утеплители, что оказались под рукой, насыпали очень толстым слоем на пол чердака. Естественно, что утеплить таким образом стропильную систему было невозможно по ряду причин. Во-первых, сыпучие утеплители неудобно использовать на покатых поверхностях. Во-вторых, необходимо создать толстый слой, что приводит к большому весу, который не выдерживают стропила. В-третьих, требуется обеспечить постоянный доступ и возможность замены «утеплителя» по мере необходимости.

...желаете читать дальше, нажмите здесь :

Скрытый текст

Раньше не существовало пароизоляционных материалов, поэтому в зимний период влажные пары из жилых помещений постоянно проникали сквозь толщи утепления, накапливаясь на чердаке. Чтобы от влаги не гнили стропила, старые дома всегда имеют особые приметы - слуховые окна. Эти конструкции нужны только для того, чтобы постоянно проветривать чердачное пространство и удалять излишки влаги. Многочисленные слуховые окна не столько украшают крыши домов, сколько увеличивают сложность строительства крыши и снижают её надежность за счет большого количества отверстий. Пароизоляционные пленки помогли с середины 20 века отказаться от слуховых окон, надежно перекрыв проникновение паров из жилых помещений дома на холодный чердак. А современные утеплители, способные по эффективности заметить многометровые слои обычных материалов, позволили легко делать теплые мансарды даже в северных странах, размещая маты с утеплителем между стропилами крыши.


Слуховые окна на крышах современных домов.


ВЫБОР МЕЖДУ МАНСАРДОЙ И ЧЕРДАКОМ

То, что раньше не могли себе позволить даже императоры и цари, сейчас легко может осуществить любой дачник. Если судить по обилию мансард, то Подмосковье стало смахивать на центр Парижа. Современные строительные технологии обеспечивают успешное использование любых чердачных помещений. Если хорошо утеплить кровельные скаты, получается жилая мансарда. Но перестройка чердака в старом доме потребует соблюдения большого количества технических условий. Ошибки строителей в утеплении, паро- и гидроизоляции, небрежный монтаж кровельного «пирога» могут превратить мансарду в сырое, холодное и практически необитаемое пространство. Думая о мансарде, хорошо взвесьте потенциальный выигрыш в жилой площади, который на деле может оказаться минимальным с учётом площади, съедаемой лестницей и покатыми стенами-потолками. Поэтому, если вам не требуется лишняя площадь или мансарда будет неудобна для жизни из-за низких потолков и покатых стен, лучше оставить классический чердак, приняв меры для его утепления его пола. Холодный чердак – самый простой и надежный метод организации крыши. Чтобы сохранить в доме тепло, пол чердака покрывают слоем утеплителя из минеральной ваты толщиной 20 см. Не забудьте положить под утеплитель пароизоляционную пленку, а сверху его желательно защитить кровельной мембраной.


Обилие сосулек свидетельствует о неправильном утеплении крыши

Проектируя новый дом, можно заранее предусмотреть всё необходимое для комфортной мансарды. Но часто в гонке за дополнительной площадью люди строят большие мансарды с ломаным скатом. Увы, такие крыши выглядят со стороны тяжеловесно и некрасиво. На мой взгляд, не стоит экономить по мелочам, лучше поднять высоту стен мансарды до 2–2,5 м от уровня пола, чтобы получить полноценное жилое помещение с обычными окнами и без скатных стен. Мансардной у такого помещения будет только крыша, но не стены. Разница в стоимости «лишних» стен окажется во многом компенсирована экономией на значительно меньшей площади крыши. В расчёте затрат также необходимо учесть стоимость дополнительных квадратных метров помещения, которые могут полноценно использоваться за счет отсутствия неудобных скатных стен.


Пример некрасивой мансарды


Я считаю, что так называемые мансардные окна излишне популярны в наше время и в нашей средней полосе. Чем же они мне не нравятся? Во-первых, стоят значительно дороже обычных окон. Во-вторых, установка мансардных окон значительно более сложна и качество монтажа очень сильно зависит от квалификации и совести рабочих. Многочисленные отверстия в крыше, нередко сделанные неопытными строителями, резко увеличивают риск протечек. А вот главный недостаток! Несколько месяцев в году эти окна не выполняют свою основную функцию – освещение помещения. На крышах с малым и средним углами наклона кровли может накапливаться снег, закрывая собой окна.


Мансардные окна запорошены снегом


ЭНЦИКЛОПЕДИЯ ОШИБОК

Несколько лет назад меня пригласили для проведения экспертизы крыши, которую хозяин планировал превратить в жилую мансарду. Предстояла задача осмотреть объект и предложить технические решения по утеплению холодного чердака. Экспертиза оказалась чрезвычайно интересной и поучительной, что я не смог удержаться от того, чтобы не написать эту статью. В первую очередь, надо признать, что крыша отнюдь не украшала собой загородный дом. В ней сочеталось множество нарушений строительных норм и правил, допущенных недобросовестными строителями. Мне не удалось ознакомиться с проектом дома, так как Заказчик не получил его от фирмы-застройщика. Но, если судить по большому количеству ошибок, весь дом и тем более его «шапка» делались явно без проекта! Отсутствие документации не позволяет говорить о том, что производились какие-либо расчеты. Остаётся только гадать, выдержит ли конструкция снеговую или ветровую нагрузку.


Объект для очередной экспертизы


Как видно на фотографии, над помещением гаража крыша вообще отсутствует. Читателю этот недостаток может показаться мелочью по сравнению с размерами всего дома. Что нам стоит построить небольшую крышу?! Но у меня сложилось впечатление, что строители «забыли» о такой «мелочи» далеко не просто так. Опытному специалисту придётся немало поломать голову над конструкцией гаражной крыши - уж больно неудобно расположена пристройка в углу основного здания. Попытка сделать крышу по примеру уже имеющейся неизбежно приведет к образованию большого «кармана», в котором зимой будет накапливаться снег. И я сильно сомневаюсь, что во время таяния снег не потечёт внутрь гаража. Попытка сделать надежную крышу над гаражом неизбежно приведет к некрасивому внешнему виду дома. Проблема обрисовалась сразу же, а ведь я даже не успел приступить к осмотру.


Внутренний угол дома сильно усложняет строительство крыши над гаражом

[свернуть]

...продолжение следует...


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению

[Черномашенцев Владимир]

ВЗГЛЯД ИЗНУТРИ

Вид крыши изнутри совершенно не радовал взгляд. Она была сделана по принципу холодного чердака, но утепление по бетонным перекрытиям-полам полностью отсутствовало. Обилие оставленного мусора и полусгнивших досок явно указывало на неаккуратность строителей.


Этот чердак необходимо превратить в утеплённую мансарду

...желаете читать дальше, нажмите здесь :

Скрытый текст

Неприятные впечатления усиливались из-за плохого монтажа стропильной системы, произведённого без применения специального металлического крепежа. Закрепление деревянных конструкций при помощи простых гвоздей не обеспечивает достаточной надёжности. Встречались места, где и такой слабый крепёж оказался совершенно бесполезен : строители не смогли точно забить гвозди, промазав по соединяемой детали. Элементы стропильной системы подогнаны неточно, многочисленные щели приводят к недостаточной механической прочности и концентрации нагрузок в отдельных узких местах.


Для крепежа использованы простые гвозди

Брус мауэрлата, на который опираются стропила, имеет профиль 150х150 мм. и уложен на стену поверх слоя гидроизоляции. Стропила закреплёны при помощи стальной проволоки диаметром примерно 4 мм. из черной неоцинкованной стали и анкеров.


По периметру внешней стены стропила опираются на брус мауэрлата

Как показал несложный эксперимент, крепление анкеров слабое и ненадёжное. В нескольких местах мне удалось легко и быстро, без инструмента, совершенно голой рукой освободить проволочную петлю (проводилась выборочная проверка). Низкая прочность крепежа не позволяет дать заключение о надёжной эксплуатации кровли в течение длительного периода времени. Представим себе, что после нескольких лет эксплуатации разболтается несколько десятков элементов! Ведь деревянные детали крыши склонны к сезонным изменениям геометрических размеров, которые следуют за изменениями влажности и температуры.

[свернуть]

...продолжение следует...


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению

[Черномашенцев Владимир]

Стропила изготовлены из доски 50х200 мм., для крепежа использованы простые неоцинкованные гвозди. Непосредственно на стропила уложена ветрозащитная плёнка, в которой имеются многочисленные повреждения. Прямо поверх плёнки (без контр-обрешётки!) устроена обрешётка из доски 20х150 мм. с шагом 350 мм. Вентиляционные продухи отсутствуют. Применённая ветрозащитная пленка является недорогим и устаревшим материалом с худшими техническими параметрами по сравнению с более современными кровельными мембранами. К тому же, укладка пленки выполнена с нарушением инструкции: не обеспечен вентиляционный продух снизу (между утеплителем и пленкой) и сверху (между пленкой и кровельным покрытием).

Конструкция крыши сделана таким образом, что теперь невозможно без разбора кровельного покрытия и последующей переделки обеспечить обязательный верхний зазор-продух для вентиляции подкровельного пространства. Высота стропил составляет 200 мм. Её не хватит для утеплителя толщиной 200 мм. и нижнего продуха, который должен быть не менее 50 мм. Следуя современным требованиям, для защиты утеплителя от намокания удобнее использовать кровельную мембрану с односторонней паропроницаемостью. В отличие от простой ветрозащиты, мембрана требует только одного продуха и может быть уложена прямо на маты утеплителя и стропила, после чего нужно использовать рейку 50х50 мм для организации вентиляционного продуха. И только потом делать обрешётку и укладывать кровельное покрытие.


Ветрозащитная пленка уложена неправильно

...желаете читать дальше, нажмите здесь :

Скрытый текст

Для стропил применялась дешёвая сырая древесина, местами неструганная, с корой. Заметны многочисленные следы потемнения, что говорит о болезни дерева (синева). Из-за того, что доски обрешётки скрыты изнутри ветрозащитной плёнкой, изучить их состояние затруднительно. Но обнаруженные на полу чердака остатки пиломатериала вызывают чувство ужаса своим потемневшим видом. Можно предположить, что использованные доски не лучше, а, скорее, хуже оставшихся излишков, так как остаток доски последнее время хранился в более защищённых от внешних воздействий условиях чердака.


Сырая древесина сильно поражена грибком .Остатки пиломатериалов шокируют своим внешним видом

По настоянию заказчика видимые деревянные части стропильной системы были обработаны антисептиком-антипиреном. Доски обрешётки не обрабатывались, так как они уже недоступны для строителей. Подобное покрытие не могло обеспечить требуемого результата, так как для достижения нормы требуется расход от 500 мл. защитной жидкости на каждый квадратный метр поверхности.
Такой расход невозможно обеспечить окрашиванием кистью в один или два слоя. Косвенно моё мнение подтверждает тот факт, что на чердаке было обнаружено десять пустых канистр ёмкостью по 10 литров из-под огнебиозащитного состава. Итого, использовано 100 л. состава. Примерный расчёт показывает, что площадь поверхностей стропил составляет около 450-500 кв. м. (не учитывая площадь поверхности контр-обрешётки, которая не покрывалась составом). Для его покрытия требуется минимум 200-250 литров состава. Деревянные части стропильной системы было необходимо покрывать огнебиозащитным составом до этапа сборки конструкции крыши. Хорошая пропитка антипиренами может быть произведена только методом окунания деревянных деталей в ванны с защитной жидкостью. Это ускоряет работу и позволяет достичь качественного результата.


Обработка защитным составом, халтурно выполненная,
не спасёт конструкцию от гниения или пожара



ОСОБЕННОСТИ УТЕПЛЕННОЙ МАНСАРДЫ

Использование чердачного помещения в качестве мансарды налагает особые требования на качество исполнения всей крыши, особенно в части её утепления и гидроизоляции. Необходимо сделать утепление крыши в соответствии с нормами. К примеру, толщина утеплителя для Подмосковья – не менее 20 сантиметров минеральной ваты.


Неудобная конструкция стропильной системы сильно усложняет утепление

Крыша не была утеплена строителями, внутренняя пароизоляция также отсутствует. Расстояние между стропилами неравномерное и составляет от 500 до 700 мм., а местами есть промежутки кривой формы в виде неправильных трапеций и треугольников. Это создаст для рабочих трудности при укладке плит утеплителя и приведёт к повышенному расходу утеплителя. Скорее всего, неизбежны многочисленные щели в утеплителе, приводящие к повышенным теплопотерям и образованию конденсата. Влага станет накапливаться в утеплителе, ещё более понижая теплозащитные свойства крыши. Во время монтажа кровли было необходимо соблюдать примерно одинаковые промежутки между стропилами - на 10-20 мм. меньше, нежели ширина плит утеплителя: 480-490 мм либо 580-590 мм в зависимости от марки утеплителя.


Многочисленные стойки не позволяют эффективно использовать пространство чердака

Высота чердачного помещения до чистовой отделки варьируется от 1900 мм до 3000 мм. максимум. После отделки максимальная высота помещения составит не более 2800 мм., что мало для такого обширного пространства общей площадью более 100 кв.метров. В то же время, наличие большого количества деревянных подпорок (столбов и стоек) резко сужает свободное пространство и создаёт неудобства для выбора планировки. Если бы стропильную систему крыши проектировали с учетом последующего использования мансарды, то таких проблем удалось бы избежать.


Строители совершенно не задумывались про утепление, когда делали эту крышу

[свернуть]

>>>>>

ПРОДОЛЖЕНИЕ СМОТРИ НА СЛЕДУЮЩЕЙ СТРАНИЦЕ >>>>>


Чтобы рассмотреть фотографию в полном размере, "кликните" по превью-изображению